安い土地にご用心!敷地調査をやってみた

こんにちは!広報の佐藤です。
毎回恒例はじまりは現場日記をお伝えしています。本日は・・
ジャジャーン!!

な、なんだこれ・・
排気型集中換気システム「ルフロ」でございます。計画換気で室内はいつも快適な空気環境が実現します。へ~とりあえず、こんなのが天井裏にある高性能な木の住まい。完成がますます楽しみです!
さて、本日は家を建てるための土地について取り上げます。安い土地に飛びつくのはちょっと待った!契約する前に!必ず読んでくださいね。いってみよー!

お買い得な土地を買いたいな~
みなさんは、土地探しの時、どんなことを条件に探していますか?主に、エリア、広さが見合うところで、できるだけ安い土地を探していらっしゃる、という方が多いと思います。私もそうでした。ところが、どうも危うい選び方らしいんです。家を建てるための土地とは、これでもかっ!というほどの様々な制限が潜んでいたのです。

敷地の制限ってなに?
土地を選ぶ際に注意すべきこととして、狭い、変形地、土地に面している道が細い、がけや傾斜がある、お隣や道との高低差がある、嫌悪施設が隣接している・・など、見た目でわかるマイナスポイント以外にもあるってご存知ですか?日本全国すべての土地には、行政がこのように町づくりしますよ、という決まりが定められています。どんなにイイ土地だ!と思える場所でも、法律で家を建てることができない!場合があるんです。
え~!家ってどこにでも建てられるわけじゃないんだ・・

法律でNGなケース と 建築で解決できるケースがあるよ
法律で家が建てられない代表といえるのが「市街化調整区域」にある土地です。ここは市街化を抑制しようというエリアになるため、なにをするにも許可が必要です。畑や田んぼが広がるのどかなエリア。だめっていうけど家建ってるじゃん!って思ったら、農家さんのお住まいであることが多いです。(農業に関わる建築はOK)郊外でお求めやすい価格の畑を手に入れて、家を建てよう!と思っても、農地法の許可が必要と言われ、許可が下りるまでにものすごく時間がかかった・・等、知らずに購入してしまうと、家づくりの計画が狂ってしまったという事態に陥ることも。このように法令上の制限はどうすることもできないので、土地売買の契約をする前に必ず確認するようにしたいものです。

続いて、一見悪そう不動産屋さんも勧めないような土地が、建築を工夫することで家を建てることができる場合があります。よくテレビなどで、設計士の技で狭小地や日当たりの悪い土地に快適な家を建てました!と紹介されるケースです。例えば一方ががけになっているが、その上が道路になっている土地。2階から出入りするように設計することで、問題なく暮らせる家を建てることができた等。建築の工夫で求める家を建てる算段がとれるならば悪い土地がお買い得な土地に変わるのです(ただし、建築費用とは別に地盤調整等の費用が多めにかかる場合多し)

ふむふむ、安い土地でちょっと難ありな場合、絶対にダメってわけじゃなくて、家の設計(+地盤費用をプラス)次第で希望の家は建てられる!ってことね。ただし、法律の制限はゼッタイだから始めにチェックしなくちゃいけないってわけか。どうやって調べたらいいの?

法令上の制限はネットでも調べられる
宅地建物取引、都市計画法、建築基準法に基づく制限、認定路線図など市町村のホームページなどでも調べることが可能です。(※市町村によっては掲載されていない場合もあります)
よーし、さっそくやってみよっと!

実際にやってみた
敷地調査のチェックリスト
A. 土地基本情報
・敷地住所
・敷地地番
・地目
・権利 所有権 or 借地権(旧法or新法or定期借地)
・敷地面積 実測 ㎡、公募 ㎡

B.形態制限、防火制限
・市街化区域 or 市街化調整区域
・用途地域(第一種低層、第二種低層、第一種中高層、第二種中高層、一種住居専用、二種住居専用、準住居、近商、商業、工業専用、田園住居)
・建蔽率 % 角地緩和  % 、防火緩和  %
・容積率 % 全面道路による容積制限(幅員×0.6or0,4) %
・絶対高さ 基準法 m  その他  m
・敷地面積最低限度 ㎡
・セットバック 道路側 m、陸地側 m
・道路斜線 L 適用距離 m
・隣地斜線 立ち上がり m+勾配 ×L 適用距離 m
・北側斜線 勾配  ×L
・高度斜線 ( )種高度 規制内容: m+勾配 ×L
・日影規制 軒高or建築物高さ m以上または階数 の時、検討要
・中高層条例 有or無
・天空率
・路地状敷地の制限
・防火制限 防火、準防火、法22条、新たな防火規制

C.その他の制限
・計画道路(都計法53条許可他)
・建築協定
・土地区画整理区域(76条申請他)
・再開発区域
・風致地区
・宅造法規制区域
・埋蔵文化財包蔵地
・緑化関係
・急傾斜崩壊危険区域
・土砂災害危険区域(特別警戒区域指定の有無)
・開発許可(都計法29条許可他)
・市街化調整区域許可
・その他(農地転用等)

D.道路関係
法( )条( )項()号道路 幅員(認定or実測) m 、査定図の有無
公道(国道or県道or市道or認定外道路)、私道(位置指定の有無)
・狭あい道路申請
・43条但し書き道路の手続き有無

こ、これ・・全部??調べなきゃいけないの!?
チーン

素人にはお手上げだ~(×△×)
敷地調査チェックリストを見ただけで・・気が遠くなりますね(私はお仕事なのでがんばってやりましたよΣ( ;∀;)9)
専門用語が多いし、いくつもの法律が絡むので難しそう・・ってか面倒くさそう。
どうしたらいいの!?

土地買う前に必ず!施工会社に調査してもらおう!
家をつくってもらいたい、お気に入りの施工会社に敷地調査をお願いしましょう。敷地調査に必要なお客様の建てたい家のご要望をヒアリングした上で、上記のことをすべて調べて可否を教えてくれます。
ここで注意するのが、絶対に不動産屋さんに相談してはいけない、ということ。業者さんの立ち位置を考えてみましょう。

不動産屋さんは、土地を売るのがお仕事です=早く売れたらいい、売った後はあなたとの関係がなくなる
建設会社さんは、家を建てるのがお仕事=建てるのが難しい土地で依頼がくると困る、家を建てた後もメンテナンスなどで長くお付き合いが続く

どちらが親身になって、真剣に敷地調査をしてくれると思いますか?
言わずもがな、家を建ててくれる施工会社(工務店や設計事務所ほか)さんです。土地を紹介するプロなんだから、と不動産屋さんにここに家建てれますか?と質問したところで、正しい答えが返ってくる可能性は低いでしょう。土地を買う前には必ず、施工会社さんに一度ご相談くださいね。

ちなみに、先にあげた法令上の制限については、建築のプロでも見落としてしまうことがあるくらい煩雑な作業なので、信頼できる施工会社さんに依頼することをおススメします。宮下でもこれらの調査は無料でさせて頂いておりますので、すでに気になる物件がある方はお気軽にお問い合わせくださいね!
最後までお読みいただきありがとうございました!見学会で直接ご相談も承ってます^^

 

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