建売住宅の裏話!神戸市北区の木の家工務店で聞いてみた

毎朝こどもを連れて(付き合わされて笑)、近所をお散歩するのが私の日課です。

そんな道中にはわりと頻度高く、工事車両が停まっています。

工事が終わって建った家々の前には

「モデルハウス見学受付中!」

とヒラヒラはためく旗。

次々に建つ家々。続々引っ越してくる新しい隣人たち。

「 建売住宅買う人って多いんだなぁ 」

 

あるデータを調べてみると、、

新しく建つ家の総数は減っているのに、

建売住宅(分譲住宅)の割合は、増えている!!

 

国土交通省が11月29日に発表した10月の新設住宅着工戸数は、前年同月比7,4%減の7万7123戸で4か月連続の減少となった。~分譲住宅は2万2896戸、同7.0%増で5か月連続の増加となった。(抜粋:新建ハウジングvol.849/2019.12/新建新聞社)

 

おお~

やっぱり。私の印象は正しかった。(イェイ☆)

たしかに、建売住宅は、土地と建物が一緒に手に入って、値段もお手頃。

求める人が多いのもうなずけます。

 

でも、従来のように家を建てる場合は、それよりはるかに多くの時間がかかるわけで。

この違い、って・・

たんに、注文住宅(=自分好みにつくる・つくらない)の違いだけなのかな??

 

トントン進む、住宅購入。・・だいじょうぶ?

注文住宅の場合、土地が決まってから、建物を建ててくれる業者と請負契約(うけおいけいやく)。諸々あって入居までの期間は、およそ半年~1年。

長い方では数年を要します。

一方、建売住宅は、見学に行って気に入ったら、売買契約。

ぽんっとハンコをついて、ローンの審査や実行(=銀行から業者へ代金が送金される)後に引っ越すだけです。この間、最短約1か月。

(↑すでに建物が完成している建売(分譲)住宅を購入した場合)

 

建売住宅って、

とっても簡単じゃん!

実物が見て選べるから、購入するかどうか決めやすいし!

不動産屋さんもおススメしてたし、よくわからない買い方も全部やってくれるって言うしね♪

ラクラク家が手に入って最高~~!!

 

というように、

ネットでぽちっと。ほしいものが一瞬の手間で手に入る買い物に慣れた昨今では、

家だって、楽らく手に入れることに疑問すら抱かない方も多いかもしれません。

 

実際に、ネットでぽちっと気軽に購入して、

「思ってたより質が悪かった!」「購入後に詳細をよく読んだら〈〇〇な場合がありますが当社は責任を負いません〉って小さく書いてある泣!」

「カスタマーサービスに連絡してるのにいっこうに返事がない」、「対応をあっさり断られた」、「口コミや評価は高かったのに・・」等等。

 

みなさん、ご経験ありませんか?

 

・・・

なんか、建売住宅って、ネットショッピングに似てる・・?

何十年も毎日暮らす、何十年もかけて支払いをし続ける家 をネットの商品と同じように、気軽に買ってる感じ。

え、大丈夫なのこれ。

ちょっと、心配になってきたぞ。。

せんぱーい!ちょっとそこんとこ、教えてください!!

 

こわっ・・安全に住んでほしい!を願う人がいない建売住宅システム

さっきは、建売住宅のメリットを知りましたが、デメリットってなにがあるんですか?

その1 施工は安心安全に行われているのか、わからない。

建ってしまっているので、どんな施工が行われているのかわかりません。

でも、工事現場を見たからって、素人にはわからないっす!それは、注文住宅でも同じなのでは?

注文住宅を建てる時は請負契約で、図面や仕様、建て方や使用する建材などがすべて記載され、協定で定められた約款(やっかん)など、分厚~い責任と重みがつまりまくった契約を建てる業者と直接交わします。(ハウスメーカーは建てる業者じゃないけど、責任を負う立場であるメーカーと直接契約します)

建売住宅の購入は、不動産の売買契約(重要事項説明書)になります。法律にのっとった書類なわけですが、売買契約なので、建物の詳細を載せる必要はありません。つまり、建物については、買い主が求めない限り、示されないまま契約することになります。

また、

買い主が実際に接するのは不動産会社の営業マンです。

もし、建物についてのつっこんだ質問したとしても、実際に建てた業者ではない、建築のプロではない人の言葉(回答)を信じるしかないわけです。(明解な回答を得られず、問い合わせを依頼したとしても、本当に建てた人に問い合わせてくれるかどうかはわからない)

 

その2 関わっている人の立ち位置に立ってみる。

建売住宅は、ざっくり言うと ①売り主(所有者)、②不動産会社(仲介)、③買い主 、④下請け業者(建物をつくる業者)⑤銀行(住宅ローン) の五者が携わっています。

①売り主は、④下請け業者 へ頼んで家を建てさせます。できあがった家を ②不動産会社が ③買い主へ 売ります。

それぞれの心情は、

①売り主は、もちろん儲けたい。

②不動産会社は、高く早く買ってもらって仲介手数料を増やしたい、早くもらいたい。

③買い主は、安全な家を手に入れたい。

④下請け業者は、住む人がだれか知らない。金額を安く依頼されるので、質より量をこなして、儲けたい。

⑤銀行は、できるだけ高い金利で借りてもらって、金利をたくさん返してほしい。

 

どうでしょう?

いろんな立場の人が多い。というか、安全な家に住みたい、と思っているのは③の買い主だけ・・!?

 

注文住宅の場合、建てる業者(またはハウスメーカー)と買い主が 直接契約を交わすので、

買い主は、安全な家に安心して住みたい。

建てる側も、安全な家を建てて、買い主に安心して住んでもらいたい。と思って家を建てます。

お客様とのおつきあいは、建ててからがスタート。

住んでいて困ったこと、修繕が必要になったときにはその家を熟知している業者に依頼するのが、スムーズですよね。

家を建てた人と請け負った業者はお互いの利益のため、縁がつながった状態であることが理想です。だから、快適に安心して暮らしてほしいと考えてます。

 

一方、建売住宅の場合、

④建てる業者 と ③買い主 はつながっていません。

 

そして、売買契約だったので、例えば、法律で特約が保証期間1年間と明記されていれば、それで保証は終わりです。

瑕疵担保責任という法律が義務付けられているので、10年間は保険で保証が見込めますが、住宅で問題が発生するのは築10年目以降が多いようです。

 

問題が起きた時、どこも責任をとってくれないので、自分で修繕する必要にかられ、メンテナンス費用でウン百万(実際にかかっちゃうようです涙)を支払って修繕する事態になりやすい。理由としては、元々それぐらいしか持たない建材で家が建てられているから。

 

その3 買い方を知らないまま

多くの場合、仲介している不動産屋さんがおすすめしてくれます。トントン拍子に案内され、早く買いたい人が多いので、じゃあそれで。という方がほとんど。

銀行は、高い金利がうれしい。不動産屋さんもバックをもらえる、銀行がお勧めするローン商品をお客様に案内します。

 

 

なんか、、

そら恐ろしくなってきました。今日のところは、こ、このぐらいで勘弁してください~!

でも先輩なら、そのデメリット、回避する方法ももちろん知ってらっしゃるんですよね!?

 

信頼できる人に相談しよう

建売住宅は、システム上先にあげた問題が起きやすい、というだけであって、

契約書をしっかりと読み込んで、安心できる住宅であればOKなわけです。

住宅に詳しい方や、信頼できる宅建士さんなどに売買契約書をチェックしてもえると安心できますね。

例えば、保証期間は1年間です。といった、法律どおりでも知らないと危ない特約が平然と書かれてサラッと読んで説明されたって、素人には気づけませんから。

ん~たしかに。

でも、、

住宅に詳しい人なんてまわりにいないよ!!(;_;)

せいぜい親に聞くくらい。

親は注文住宅で建てたから知らない。というかもしれないし、まわりで建売住宅を建てた友人に尋ねたって、まだ問題が発生していない新築の状態かもしれません。

ネットで検索して相談にのってくれる弁護士さんとかも出てきたけど、

費用を抑えたいから建売住宅を検討しているのに、そこにお金かけるのって・・

 

リスクを負うorアドバイスを受けながら家づくりを行う、どちらか決めて行動しよう

自分のスタンスを明確にしましょう!

たとえば、数年だけ住めればいい! 自分で住宅や契約書のことを勉強して、業者選びをしっかりするから建売住宅でも大丈夫!など。自分でリスクを負う覚悟を持つ。

または、

やはり大事な家族が住む家だから、プロと一緒に考えて家づくりをしていきたい。

と思うときは、ご相談ください。

少ない予算の範囲内で安心できる家、建てるとしたらどんな家になりますか?など、一度聞いてみるのもありですよね☆

 

相談までいかずとも、なにも知らないままに建売住宅を購入するのは、立ち止まって。

自分の状況に合わせて、家族のライフプランを考えてみる。

今はちょっと余裕がなかったら、急いで家を購入するのではなく、〇年後に引っ越すと決めて住宅やローンの勉強する。

建売住宅でも、コンセプトを持った分譲住宅、信頼できる不動産会社を探しておくなど。

できることはたくさんありそうです!!

 

まずは、しっかり建てた家がどんな家か知っておく。という場合はこちら!

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家族が安心して楽しく暮らせる人が一人でも多く増えてほしいな。

わたしに連絡いただければ代わりに先輩に聞きますよb

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